Tipps

Wir bieten Ihnen hier einen kleinen Auszug interessanter Hinweise. Bei eventuellen Fragen helfen wir Ihnen gerne weiter und freuen uns über Ihre Anfrage. Gerne vereinbaren wir auf Wunsch mit Ihnen auch ein persönliches Gespräch.

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Kaufvertrag

Der Kaufvertrag muß von einem amtierenden Notar beurkundet werden, damit der Kauf rechtswirksam ist. Er regelt die Rechte und Pflichten des Käufers und Verkäufers. Ein Rücktritt ist nur möglich, wenn einer der Vertragsparteien gegen Inhalte des Vertrages verstößt. Es sei denn, es ist etwas anderes vereinbart. In der Regel trägt die Partei, die den Rücktritt zu vertreten hat, auch die Rückabwicklungskosten des Vertrages.

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Notar

Der Notar wird in der Regel vom Käufer bestimmt. Der Notar ist in jedem Fall zur Neutralität verpflichtet. Er achtet darauf, dass keiner der Vertragsparteien übervorteilt oder benachteiligt wird. Eine evtl. Rechtsberatung oder Prüfung des Vertrages kann nur durch einen separaten Anwalt vorgenommen werden, wobei der Notar für Erklärungen und Erläuterungen, den Vertrag betreffend, zur Verfügung steht.

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Notaranderkonto

Das Notaranderkonto ist ein beim amtierenden Notar eingerichtetes, gebührenpflichtiges Konto, auf das der Käufer den vereinbarten Kaufpreis zahlt. Nur der Notar kann die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer veranlassen. Die Auszahlung wird Zug um Zug vorgenommen, das heißt: Mit beantragter Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Erfüllung weiterer Bedingungen, wie sie im jeweiligen Kaufvertrag geregelt werden.

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Erwerbsnebenkosten

Die beim Immobilienerwerb entstehenden Nebenkosten sind vom Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zu tragen, sie setzen sich aus der Grunderwerbssteuer (z Zt. 5 %), den Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5 - 2,0 %) und der Maklercourtage (7,14 % des Kaufpreises incl. 19 % gesetzl. MWSt) zusammen. Berechnungsgrundlage ist der beurkundete Kaufpreis.

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Grunderwerbssteuer

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbssteuer ist der gesamte Wert der Gegenleistung, also die Aufwendungen für den Kauf (Kaufpreis). Bei einer Eigentumswohnung werden die Kosten für den Erwerb des Sondereigentums und des anteiligen Gemeinschaftseigentums berechnet. Unter Umständen werden auch Baukosten und Nebenkosten der Grunderwerbssteuer unterworfen.

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Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung wird bei der Teilung von Immobilien in anteiliges Wohneigentum, z. B. Doppel-/Reihenhäuser oder Eigentumswohnungen aufgesetzt. Sie beinhaltet die einzelnen Miteigentumsanteile und regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander sowie die Pflichten des Verwalters für das Gemeinschafts- und Sondereigentum. Maßgeblich ist das Wohnungseigentumsgesetz.

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Grundbuch

Grundbücher sind beim Amtsgericht geführte Bücher, aus denen die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an Grund und Boden hervorgehen. Im Grundbuch sind u. a. die Rechte, mit denen die Immobilie evtl. belastet ist, eingetragen (z. B. Grundpfandrechte zugunsten der finanzierenden Bank). Das Grundbuch ist in drei Abteilungen aufgeteilt. In der Abteilung I sind die Eigentümer aufgeführt (hier werden auch die Auflassungsvormerkungen bei Eigentümerwechsel eingetragen), in Abteilung II evtl. Belastungen, Dienstbarkeiten, Wegerechte etc. und in Abteilung III finanzielle Belastungen (Grundpfandrechte) in der Regel zu Gunsten der finanzierenden Kreditinstitute.

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Auflassungsvormerkung

Erst mit Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch geht das erworbene Grundstück in das Eigentum des Käufers über. Da dieser Vorgang jedoch aufgrund behördlicher Umstände mehrere Monate dauern kann, wird für den Käufer eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Diese wird sofort eingetragen und "sperrt" das Grundbuch für andere Erwerber. Verzeichnis Grundsteuer Die Gemeinde erhebt von den Grundstückseigentümern eine Grundsteuer. Die Höhe der Grundsteuer ist abhängig von dem für die Immobilie festgestellten Einheitswert und den jeweiligen Hebesätzen der Gemeinden. Diese Steuer wird einmal im Jahr fällig.

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Grundpfandrechte

Grundpfandrechte sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) definiert. Sie sind dingliche Rechte an einem Grundstück, die für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme haftet. Hierzu gehören: Hypotheken Grundschulden Rentenschulden Sie sind im Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen und dienen vor allem der Beschaffung von Krediten.

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Gemeinschaftliches Eigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück, die erforderlichen Teile für Bestand und Sicherheit des Hauses (z. B. Dach und tragende Wände), die dem gemeinschaftlichen Gebrauch des Hauses dienenden Anlagen und Einrichtungen (z. B. Treppenhaus und Trockenboden) und die Fassade des Hauses.

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Sondereigentum

Zum Sondereigentum zählt die abgeschlossene Wohnung, evtl. auch Keller oder Mansarde. Wände, Decken, Installationen etc. gehören insoweit zum Sondereigentums, als sie verändert, eingefügt oder beseitigt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers beeinträchtigt wird.

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Verwalter

Jede Eigentümerschaft muss laut Wohnungseigentumsgesetz einen Verwalter bestellen. Zu den Aufgaben eines Verwalters, die u. a. auch in der Teilungserklärung Berücksichtigung finden, zählen: Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausführen Einhaltung der Hausordnung Reparaturen am Gemeinschaftseigentum Gemeinschaftliche Gelder verwalten Wirtschaftsplan aufstellen Hausgeld anfordern.

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Steuerliche Aspekte

Einkommenssteuer (bei Vermietung)

  • a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung / Liebhaberei

    Voraussetzung für die Anerkennung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist die nachhaltige Absicht des Käufers, während der Vermietung Überschüsse zu erzielen. Dabei wird nicht auf das Ergebnis weniger Jahre berücksichtigt, sondern das positive Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung (Totalgewinn). Veräußerungsgewinne sind nicht einzubeziehen. Die Absicht Überschuss zu erzielen, muss anhand objektiver Umstände festgestellt werden. Umstände, die dagegen sprechen, sind z. B. der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, eine kurzfristige Fremdfinanzierung oder auch die erneute Käufersuche kurz nach dem Erwerb der Wohnung. Wird die Wohnung kurzfristig wieder veräußert, obwohl bisher nur Verluste erzielt wurden, kann die Überschusserzielungsabsicht verneint werden. Verneint die Finanzverwaltung insoweit die Einkunftserzielungsabsicht, liegen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor. Es wird sogenannte "Liebhaberei" unterstellt und es können keine steuerlichen Verluste geltend gemacht werden.

  • b) Veräußerungsgeschäft / Gewerblicher Grundstückshandel

    Nach aktuellen Stand des Gesetzes (09/02) ist der Gewinn durch Veräußerung steuerfrei, wenn die Immobilie frühestens nach Ablauf von zehn Jahren wieder verkauft wird (sog. Spekulationsfrist). Diese Steuerfreiheit gilt nicht, wenn der Eigentümer durch wiederholte (mind. 5) An- und Verkäufe von Immobilien oder Anteilen an Grundstücksgesellschaften steuerlich als gewerblicher Grund-stückshändler angesehen wird. In diesem Fall erzielt der Käufer gewerbliche Einkünfte. Diese gewerblichen Einkünfte umfassen die laufenden Einnahmen als auch etwaige Veräußerungsgewinne. Sie unterliegen neben der Einkommenssteuer auch der Gewerbesteuer. (3 Objektregeln) Verzeichnis

  • c) Abschreibungen / Werbekosten

    Der Kaufpreis wird durch das Finanzamt in einen Bodenwert und Gebäudeanteil aufgeteilt. Der Aufteilung liegt ein vereinfachtes Verfahren zur Verkehrswertermittlung zu Grunde, dass dem von der Rechtsprechung aufgestellten Grundgesetzen entspricht (Vergleiche H43 (Anschaffungskosten) des Einkommenssteuer Handbuches 1999) (Grundverfügung Nr. 59 / 1994 - Est Nr. 272 vom 19.10.1994 Est-Kartei Berlin zu § 7 Fach 3 Nr. 1005.)

    Anschaffungskosten für das Grundstück

    Der auf den Grund und Boden entfallende Anteil des Kaufpreises kann steuerlich nicht abgeschrieben werden. Gegebenenfalls kann der Bodenanteil im Rahmen eines privaten Veräußerungsgeschäftes berücksichtigt werden. Der jeweils in Ansatz gebrachte Anteil steht in der Regel unter dem Vorbehalt der Nachprüfung durch die zuständige Finanzbehörde. Anschaffungskosten des Altgebäudes Der um den Grund- und Bodenanteil reduzierte Kaufpreis ergibt die Haussubstanz. Sie wird gemäß § 7 Abs. 4 (EstG) linear mit 2,5 % (Baujahr vor 1924) jährlich abgeschrieben. Bei einem Baujahr nach 1924 beträgt der Abschreibungswert 2 %. Die Aufteilung von Grund- und Bodenanteil zu Haussubstanzanteil erfolgt durch das Finanzamt.

    Erhaltungs- / Herstellungsaufwand

    Werden nach der Anschaffung des Gebäudes bzw. der Wohnung Renovierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen durch den neuen Eigentümer oder die Eigentümergemeinschaft durchgeführt, so stellen die daraus resultierenden Aufwendungen in der Regel Erhaltungsaufwand und damit steuerlich sofort abziehbare Werbungskosten dar, soweit diese Maßnahmen nicht zu einer Erweiterung oder einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen und soweit der Investor steuerlich als Bauherr angesehen wird. Aufwendungen für die Erneuerung von bereits vorhandenen Teilen, Einrichtungen oder Anlagen sind in der Regel Erhaltungsaufwand. Das gilt zur Zeit nicht für anschaffungsnahen Aufwand, Investitionen größer als 15 % in den ersten 3 Jahren. Bei hohem baulichen Aufwand liegt u. U. Herstellungsaufwand vor, der nur im Rahmen der Abschreibungsregeln steuerlich geltend gemacht werden kann. Zur Trennung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand ist die steuerliche Rechtssprechung gegenwärtig "im Fluss" (September 2002).

    Werbungskosten

    Der Erwerber kann weiterhin sofort absetzbare Werbungskosten geltend machen. Hierzu zählen z. B. die im Zusammenhang mit dem Immobilienerwerb anfallenden Steuerberatungs- und Finanzierungskosten (Disagio, Kosten der Finanzierung, Bankbearbeitungsgebühren etc.). Die Grunderwerbssteuer (5 % des Gesamtkaufpreises) wie auch die Notarkosten des Kaufvertrages und die Kosten der Grundbucheintragung sind nicht sofort absetzbar, sondern erhöhen die Anschaffungskosten und werden - soweit sie auf das Gebäude entfallen - durch die Abschreibungen steuerwirksam.

  • d) Steuerfreibeträge

    Unter bestimmten Voraussetzungen können negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bei der Festsetzung der Einkommenssteuervorauszahlungen oder auch durch Eintrag in die Lohnsteuerkarte sofort steuermindernd berücksichtigt werden.

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Wohnungseigentumsgesetz

Mit dem wirtschaftlichen und rechtlichen Übergang der Eigentumswohnung bzw. des Teileigentums auf den Erwerber wird dieser Mitglied einer Eigentümergemeinschaft. Für diese gilt das Wohnungseigentumsgesetz. Es regelt die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer untereinander.

Für die Aktualität der o. g. Inhalte übernehmen wir keine Gewähr. Da die Steuerbelastung bzw. -Entlastung sehr stark von den persönlichen Verhältnissen des Erwerbers abhängig ist, die steuerlichen Vorschriften sehr kompliziert sind und darüber hinaus ständig geändert werden, empfehlen wir vor der Kaufentscheidung einen Steuerberater zu konsultieren. Wir können keine Gewähr für den Eintritt bestimmter steuerlicher Folgen übernehmen.

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